22 Jul 2021

En estos tiempos de crisis realizar avalúos a las propiedades se ha vuelto oportuno para los propietarios. Por este motivo es buena idea resaltar la importancia de que estos sólo sean realizados por expertos, teniendo en cuenta que el valor catastral de una propiedad dista mucho de su valor comercial y que depende de las condiciones particulares que tenga del inmueble.

¿Como se emite el valor?


“El valor valuatorio en avalúos corporativos la Lonja lo realiza un comité de expertos dándole la credibilidad de la institución con el grupo interdisciplinario de avalúadores con amplísima experiencia y quienes se encuentran acreditados en las diferentes categorías”, indicó Carolina Mejia, Gerente de La Lonja Propiedad Raiz.
Además de este registro nacional, también está el Registro abierto de avaluadores que es un protocolo a cargo de las entidades reconocidas de autorregulación de avaluadores en donde se inscribe, conserva y actualiza la información de los avaluadores, de conformidad con la Ley del Avaluador. La inscripción de los avaluadores en el R.A.A. es una obligación desde el momento en que se autorice la operación de la primera Entidad Reconocida de Autorregulación por parte de la Superintendencia de Industria y Comercio.

¿Que hace el RAA?

El Registro Abierto de Avaluadores no brinda ningún tipo de servicio de manera directa a los avaluadores. Para efectos de realizar el registro, las actualizaciones de su registro, así como la solicitud de certificados deberá solicitarlo a través de la ERA a la cual se encuentren inscritos.

Para el público en general, el Registro Abierto de Avaluadores sólo ofrece el servicio de verificación de autenticidad del certificado aportado por el correspondiente avaluador.

Recuerde…

Es importante que el estudio sea realizado por un avaluador calificado y con amplio conocimiento en el sector inmobiliario, de tal manera que pueda dar un concepto imparcial en concordancia con la metodología utilizada para realizar el avalúo.
Si usted requiere de un préstamo o de una remodelación, su solvencia económica o saber el valor de renta de su inmueble, lo puede a través de la realización de un avalúo. Por su avalúo también puede tasar el valor de la prima.

03 Jul 2021

Esas normas, creadas para la sana y conveniente convivencia, no son simples caprichos de las comunidades, los consejos de administración o de las empresas administradoras, son leyes y decretos de obligatorio cumplimiento.

Por eso, antes de adquirir una vivienda sometida al régimen de propiedad horizontal pregúntese si es capaz de vivir en comunidad y respetar los derechos de los demás.

Eso, que parece muy sencillo, se le puede convertir en un lío de nunca acabar.

Lo cierto es que la propiedad horizontal es un sistema jurídico de convivencia que requiere para su operatividad la participación efectiva de las personas que integran la comunidad de cada edificio.

En virtud de esa idea se crearon, desde hace varios años, normas a las que se tiene que ajustar cada residente de un inmueble. Las que más se manejan son la Ley 182 de 1948 y el Decreto 1365 de 1986, en las que está casi todo lo relacionado con el tema. Sin embargo, existen otras en las que, en sus apartes, se mencionan aspectos o hechos específicos que afectan esa modalidad de propiedad.

Triste realidad Al adquirir un inmueble con beneficios como guarderías, parques y salón comunal, que no se tienen en una vivienda individual, hay que ser conscientes de que ese derecho no es exclusivo, sino que es compartido con otras personas.

Sin embargo, algunos propietarios hacen caso omiso de un concepto de propiedad horizontal que dice: es la facultad de usar, gozar y disponer de un inmueble de manera exclusiva en las partes privadas, y de compartir las zonas comunes .

Entonces, la pregunta es en dónde comienzan los problemas de vivir en un conjunto residencial?.

Según Nora Pabón Gómez, abogada especialista en Derecho Inmobiliario, existen varios aspectos: El primero tiene su origen cuando se firma la promesa de compraventa de un inmueble. Por lo general, la persona no conoce el Reglamento de Propiedad Horizontal, porque la inversión se hace sobre planos o con base en un apartamento modelo.

A eso se le suma, en algunas obras, los llamados vicios ocultos que son humedad, falta de ascensores, cubiertas sin terminar y un diseño diferente, entre otros defectos. El responsable es el constructor, que tiene la obligación de entregar en perfectas condiciones el inmueble.

El segundo es la libre interpretación de los reglamentos por parte de las juntas de copropietarios, que impiden el buen funcionamiento de un edificio.

El tercero, y más grave, es la dificultad que se presenta en la convivencia.

Por ejemplo, no falta el vecino que siempre estaciona su vehículo en el parqueadero que no le corresponde y además, lo hace de tal forma, que impide la libre circulación dentro del garaje.

Es probable que ese residente sea íntimo amigo del melómano que le encanta escuchar música, a todo volumen, los viernes después de la media noche.

Los dos se sienten a gusto con la vecina a la que le fascina colocar materas en los corredores y pasillos para obstaculizar el paso.

Los tres no ven ningún inconveniente en convertir la fachada del edificio en un tendedero de ropas.

Casualmente, no asisten a la reunión de la asamblea de copropietarios, porque siempre deben cuotas de administración, y sólo defienden su deseo de tener mascotas.

A este grupo, lo caracteriza una extraña pasión culinaria que consiste en no utilizar el extractor de olores para contaminar con humo el resto del edificio.

Y cuando se aburren de las súplicas generales, por el derecho a la privacidad, le arriendan su vivienda a un fabricante de papel que no duda en instalar sus equipos en el inmueble. Y como está de paso, poco o nada, le interesan sus vecinos.

Así, con ese tipo de comportamientos, todos colaboran para generar el mayor defecto de los conjuntos cerrados, que es la inseguridad. Nadie sabe ni vio nada.

Para evitar esos conflictos utilice el Manual de Recomendaciones. (ver recuadro).

Todos para uno…

Según Nora Pabón, el Reglamento de Propiedad Horizontal contiene los principios básicos para vivir en comunidad.

Esos comienzan a operar al venderse el 51 por ciento de las unidades que conforman un conjunto. Por ese motivo, es importante asistir a la primera asamblea de propietarios.

Para ese caso específico, el constructor nombra un administrador provisional, y luego los propietarios eligen a uno de ellos en propiedad.

En ese momento, explicó Nora Pabón, la propiedad horizontal se convierte en una pequeña empresa que tiene aspectos jurídicos, financieros, administrativos, relaciones laborales y manejo de personal.

El ideal para que todo funcione bien, salvo en edificios pequeños, es contratar una firma especializada en la administración de inmuebles, y no elegir al azar a uno de los residentes, porque no tiene la experiencia ni la capacidad para manejarlo, así tenga la mejor voluntad para trabajar.

Si lo anterior no es posible, se debe aplicar el Derecho de Vecindad, que no es otra cosa que el cumplimiento de las normas mínimas para vivir en comunidad.

Y que se resumen en un actitud de tolerancia, colaboración con la seguridad, la salubridad y el mantenimiento de un ambiente sano.

Por eso, antes de comprar piense que no debe ser indiferente ante los derechos de los demás, porque su sueño de ser propietario se le puede convertir en una pesadilla.

Para tener en cuenta Algunas recomendaciones para el buen funcionamiento de un conjunto residencial son la siguientes: 1. Crear un comité de conciliación entre los habitantes del conjunto, y nombrarlo en la asamblea.

2. Participar en las asambleas de copropietarios.

3. Respetar los derechos ajenos 4. Conocer el Reglamento de Propiedad Horizontal.

5. No privatizar las áreas comunes como: garajes, escaleras, recepciones, vestíbulos, paredes, cubiertas, terrazas, jardines, parques, patios y salones comunales.

6. Pagar a tiempo las cuotas de administración.

7. Nombrar como administrador a una persona idónea y conocedora del tema.

8. El trabajo del administrador debe ser remunerado.

9. No se debe cambiar el personal de seguridad cada mes.

10. En grandes conjuntos, el ideal es contratar una firma administradora de propiedad horizontal.

11. Contratar un firma de vigilancia de reconocida trayectoria en el mercado.

12. Recordar que las buenas costumbres y la educación no pelean con nadie.

tomado de: https://www.eltiempo.com/archivo/documento/MAM-336253

02 Jul 2021

A continuación encontrarás referencias sobre las principales leyes y decretos relacionados con el Arrendamiento de Vivienda Urbana:
 

DECRETO 1789 DE 2004:
 

Por el cual se establecen disposiciones en relación con las sociedades especializadas en arrendamiento a fin de que éstas enfoquen sus esfuerzos en el desarrollo de la actividad constructora. Ley 820 de 2003: Esta norma tiene como objeto fijar los criterios que regulan los contratos de arrendamiento de los inmuebles urbanos destinados a vivienda, en desarrollo de los derechos de los colombianos a una vivienda digna y a la propiedad con función social.
 

DECRETO 3130 DE 2003:
 

Aplicable a los contratos celebrados para el arrendamiento de vivienda urbana, teniendo en cuenta aspectos como el pago de los servicios públicos, contrato de arrendamiento, depósitos y otros aspectos referentes al arrendamiento de este tipo de inmuebles.
 

LEY 820 DE 2003:
 

Por la cual se expide el régimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras disposiciones para regular los contratos de arrendamiento. Se hace énfasis en la promoción de los derechos de los colombianos a una vivienda digna y a la propiedad con función social.
 

DECRETO 2223 DE 1996:

Por el cual se señalan normas que garantizan la participación activa de la comunidad en el cumplimiento de los compromisos del Pacto Social de Productividad, Precios y Salarios.
 

LEY 242 DE 1995:
 

Esta Ley modifica las normas legales que tienen en cuenta el comportamiento pasado del Índice de Precios al Consumidor como factor de reajuste de multas, valores catastrales, rangos, cuantías y cánones, y en su lugar establecer criterios que hacen referencia a la meta de inflación, con el objeto de ajustar la legislación de manera que sirva de instrumento para la desindización de la economía, de conformidad con el Pacto Social de Productividad, Precios y Salarios. Además determina la forma como deberá tenerse en cuenta la meta de inflación en la expedición de normas por parte del Gobierno Nacional y las Administraciones Distritales, Municipales y Departamentales.

Tomado de: https://www.metrocuadrado.com/noticias/guia-de-arriendo/las-leyes-que-hablan-sobre-arrendamiento-de-vivienda-urbana-528